Edilizia

La ripresa nel settore delle costruzioni procede secondo i piani, ma i tempi previsti sono stati posticipati. Si prevede comunque un ritorno alla crescita nelle economie avanzate nel 2027, ma la ripresa si è rivelata più lenta e fragile del previsto. L’aumento dei tassi di interesse a lungo termine, unito alle tensioni geopolitiche e all’aumento dei costi dei fattori di produzione, ha indebolito la fiducia e ritardato le decisioni di investimento sia nell’edilizia residenziale che in quella commerciale.

L’edilizia residenziale continua a rappresentare il segmento più debole del settore. L’edilizia residenziale è fortemente limitata dagli elevati costi di finanziamento, dalla scarsa accessibilità economica e dal clima di cautela tra i promotori immobiliari. Le condizioni sono particolarmente difficili nei grandi mercati maturi come Francia, Germania, Stati Uniti e Canada, sebbene la carenza di alloggi continui a sostenere l’attività in diversi mercati, in particolare in Spagna, nei Paesi Bassi e in alcune aree dell’Asia-Pacifico.

Le infrastrutture e l’ingegneria civile rappresentano la principale fonte di resilienza del settore. Gli investimenti pubblici, le infrastrutture, la modernizzazione e le priorità politiche a lungo termine continuano a sostenere l’attività in tutto il mondo. La domanda è sempre più trainata da quattro temi strutturali: decarbonizzazione, digitalizzazione, rilocalizzazione industriale e spesa per la difesa. Questi fattori stanno sostenendo il portafoglio di progetti anche se i mercati tradizionali dell’edilizia rimangono sotto pressione.

Il settore immobiliare commerciale sta registrando una ripresa disomogenea. L’attività di investimento è gradualmente migliorata, ma il settore rimane altamente segmentato. Il settore degli uffici continua ad affrontare sfide strutturali legate al lavoro ibrido e all’elevato tasso di sfitto, in particolare negli Stati Uniti. Per contro, la domanda di immobili ad uso ufficio di pregio rimane relativamente resiliente, mentre gli immobili logistici e quelli destinati al commercio al dettaglio continuano a registrare performance superiori rispetto al più ampio mercato immobiliare commerciale.

I produttori di materiali da costruzione si trovano ad affrontare un difficile equilibrio. La debole domanda nel settore delle costruzioni in Europa, Nord America e Cina ha limitato la crescita dei volumi, mentre le interruzioni legate alla situazione in Medio Oriente hanno aumentato i costi lungo diverse catene di approvvigionamento. Allo stesso tempo, i produttori devono continuare a investire nella decarbonizzazione e nella modernizzazione industriale, il che crea un’ulteriore pressione sulla redditività e sull’allocazione del capitale, nonostante un contesto di mercato generalmente sottotono.

2027: una ripresa nel settore edile che continua a essere rinviata

Si prevede ancora che il settore edile globale torni a crescere nelle economie avanzate entro la fine del 2026 e nel 2027. Detto questo, la ripresa si sta rivelando più sfuggente e graduale di quanto previsto in precedenza. L’ottimismo emerso all’inizio del 2026 nei principali mercati europei e nordamericani si è affievolito a seguito delle rinnovate tensioni in Medio Oriente. Il conseguente aumento dei tassi di interesse a lungo termine ha inasprito le condizioni di finanziamento, pesando sia sulla domanda di alloggi che sugli investimenti immobiliari commerciali.

Il conflitto ha influito sul settore anche attraverso il canale dei costi. Le interruzioni delle catene di approvvigionamento globali hanno alimentato nuovamente la pressione al rialzo sui prezzi dei fattori di produzione nel settore edile, influenzando sia i materiali ad alta intensità energetica, come cemento, vetro e bitume, sia i prodotti più direttamente esposti alle interruzioni delle rotte commerciali del Golfo, tra cui l’alluminio e un’ampia gamma di derivati petrolchimici utilizzati nell’isolamento, nelle vernici e nei prodotti in PVC. La combinazione di costi di finanziamento più elevati e rinnovate pressioni sui costi ha ulteriormente minato la fiducia in tutto il settore.

Di conseguenza, ciò ha continuamente ritardato la ripresa dell’attività edilizia. L’edilizia residenziale e commerciale continua a essere frenata da condizioni di credito restrittive, elevata incertezza e scarso interesse da parte degli investitori. Le infrastrutture, i lavori pubblici e l’ingegneria civile, tuttavia, continuano a rappresentare una fonte cruciale di resilienza. Gli investimenti in questi segmenti sono sostenuti da quattro potenti fattori strutturali che stanno ridefinendo la domanda nel settore delle costruzioni a livello mondiale: la decarbonizzazione, in particolare in Europa; la digitalizzazione, soprattutto negli Stati Uniti; il disaccoppiamento economico e la ricerca di una maggiore sovranità industriale nelle principali economie; e l’aumento delle spese per la difesa. Insieme, queste forze stanno sostenendo il portafoglio di progetti anche se i tradizionali motori ciclici del settore edile continuano a essere sotto pressione.

L’edilizia residenziale rimane l’anello più debole del settore

Il settore residenziale, la componente più ciclica dell’industria delle costruzioni, continua a stabilizzarsi a livello globale, ma a un ritmo più lento del previsto. I tassi ipotecari rimangono elevati in tutta l’Unione Europea a causa dei timori di inflazione scatenati dalle tensioni geopolitiche. La graduale ripresa dei prestiti ipotecari osservata nelle prime fasi del ciclo ha perso slancio, ritardando i miglioramenti nelle concessioni edilizie, nell’avvio di nuovi cantieri e, in ultima analisi, nel fatturato del settore edile.

Le difficoltà sono particolarmente acute nei grandi mercati come la Francia e la Germania, dove l’edilizia residenziale rimane fiacca e le difficoltà finanziarie dei promotori immobiliari continuano a pesare sull’attività. Il meccanismo di trasmissione è semplice: la ridotta capacità di acquisto delle famiglie riduce la domanda, il che, a sua volta, scoraggia l’avvio di nuovi progetti e ritarda la ripresa del settore nel suo complesso. Detto questo, il quadro europeo è tutt’altro che omogeneo. Alcuni mercati continuano a mostrare una notevole resilienza, in particolare i Paesi Bassi e la Spagna, dove la persistente carenza di alloggi continua a sostenere sia la domanda che l’attività edilizia.

In Nord America, l’edilizia residenziale continua a perdere slancio. Sia gli Stati Uniti che il Canada registrano un’attività più debole nel settore delle nuove abitazioni, che si riflette in un calo delle concessioni di permessi e degli inizi di costruzione e si concretizza in un calo dei prezzi nel segmento delle nuove costruzioni. Le prospettive rimangono incerte su entrambi i lati del confine. Negli Stati Uniti, i tassi ipotecari leggermente più bassi hanno aiutato i venditori a tornare sul mercato delle case esistenti, migliorando così le condizioni dell’offerta e riducendo l’attrattiva relativa degli immobili di nuova costruzione. Allo stesso tempo, le scorte di case completate ma invendute sono in aumento, esercitando una pressione crescente sui costruttori e pesando sui progetti futuri in cantiere. Il Canada deve affrontare sfide simili. I costruttori devono fare i conti con una domanda in calo, scorte in crescita e prezzi di vendita più bassi. A queste pressioni si aggiungono vincoli strutturali, tra cui la persistente carenza di manodopera qualificata e i costi di costruzione che rimangono elevati, il che limita la capacità del settore di riprendere slancio.

L’edilizia residenziale rimane fragile in gran parte dell’Asia-Pacifico, sebbene i fattori sottostanti varino notevolmente da un mercato all’altro. La Cina continua a fare i conti con l’eredità di un’offerta abitativa in eccesso, senza che vi siano segni evidenti di una ripresa sostenuta. In Giappone e Corea del Sud, le tendenze demografiche sfavorevoli continuano a frenare la crescita a livello nazionale, anche se l’andamento nelle principali aree metropolitane come Tokyo e Seul è relativamente solido. Altrove, l’urbanizzazione costituisce costantemente un potente fattore di sostegno. La domanda di alloggi e infrastrutture in India è sostenuta dalla rapida crescita demografica e dalla continua espansione urbana. Anche l’Australia va controcorrente, con l’attività residenziale che si sta riprendendo in modo relativamente rapido nonostante l’aumento dei tassi di interesse. I forti flussi migratori e una carenza cronica di alloggi continuano a fornire un sostegno sostanziale alla domanda nel settore delle costruzioni.

La regione del Golfo presenta un quadro più eterogeneo. L’attività edilizia rimane robusta in Arabia Saudita ed è sostenuta da una popolazione numerosa e in crescita e da un consistente portafoglio di investimenti. Tuttavia, negli Emirati Arabi Uniti (EAU), le prospettive sono diventate più incerte. Il mercato immobiliare degli Emirati Arabi Uniti dipende fortemente dai capitali stranieri e dagli acquirenti internazionali, il che lo rende particolarmente sensibile ai cambiamenti nel clima geopolitico. Le recenti incertezze hanno spinto alcuni investitori ad adottare un approccio attendista, il che ha contribuito a un calo dei volumi delle transazioni e ha minato la fiducia del mercato. Ciò ha iniziato a ripercuotersi su dinamiche dei prezzi più deboli, in particolare per i progetti immobiliari in fase di pre-vendita. Gli sviluppatori con un numero significativo di immobili invenduti sono particolarmente esposti a questo rischio. Sebbene l’attrattiva strutturale a lungo termine di Dubai e Abu Dhabi rimanga intatta, le prospettive a breve termine dipenderanno in larga misura dagli sviluppi geopolitici.

Le infrastrutture e i lavori pubblici rappresentano un pilastro costante di stabilità

L’ingegneria civile continua a essere il segmento più resiliente del settore edile globale. In Europa, il segmento è cresciuto del 3% nella prima metà del 2026 e dovrebbe rimanere un motore chiave della crescita per tutto il 2027. L’attività è stata sostenuta da una combinazione di programmi di investimento pubblico e fabbisogni infrastrutturali a lungo termine. Le rinnovate ambizioni infrastrutturali della Germania, insieme al continuo impiego dei fondi europei nell’Europa centrale e orientale, in Italia e in Spagna, dovrebbero sostenere il flusso di progetti nei prossimi trimestri.

Le prospettive, tuttavia, non sono prive di limiti. Il graduale ritorno alla disciplina di bilancio in diverse economie europee rischia di frenare la possibilità di nuovi impegni di investimento pubblico e di progetti locali, mentre i cicli politici potrebbero creare ulteriore incertezza. In Francia, ad esempio, le recenti elezioni comunali del 2026 hanno pesato sul fatturato del settore nel primo semestre, mentre le elezioni presidenziali del 2027 potrebbero aggiungere un ulteriore livello di incertezza per i progetti infrastrutturali di maggiore entità. Nonostante questi venti contrari, il settore rimane in una posizione relativamente solida in tutto il continente. La carenza di manodopera e l’aumento dei costi dei materiali da costruzione continuano a rappresentare le principali sfide operative, ma la redditività si è generalmente mantenuta stabile e i casi di insolvenza sono stati limitati rispetto ad altri segmenti del settore edile.

Negli Stati Uniti, il segmento non residenziale ha perso parte del proprio slancio dopo un periodo di espansione eccezionale. L’attività si è sostanzialmente stabilizzata dopo la forte crescita registrata nel 2023 e nel 2024. Allo stesso tempo, i modelli di investimento nell’edilizia non residenziale stanno cambiando. L’aumento della capacità industriale che ha accompagnato la prima ondata di investimenti in settori strategici (ad esempio, a seguito del CHIPS Act) ha subito un rallentamento, mentre gli investimenti nei data center hanno subito una forte accelerazione negli ultimi trimestri, fungendo da prossimo motore di crescita per il settore. Si prevede che questa riallocazione di capitali continui, poiché la domanda di capacità di calcolo, applicazioni di intelligenza artificiale e infrastrutture digitali rimane forte. Un ampio portafoglio di progetti suggerisce che la costruzione di data center continuerà a essere uno dei settori in più rapida crescita dell’edilizia statunitense nel medio termine.

Il fabbisogno di infrastrutture in tutta l’Asia rappresenta un pilastro strutturale duraturo e potente per il settore. Nelle economie emergenti, la continua urbanizzazione, lo sviluppo industriale e la crescita demografica sostengono una domanda significativa di infrastrutture per i trasporti, l’energia e i servizi pubblici. L’India rimane uno dei mercati più dinamici sotto questo aspetto, mentre gli investimenti guidati dal governo continuano a sostenere l’attività in Cina nonostante le più generali debolezze del settore immobiliare.

Le prospettive sono altrettanto solide in tutta la regione del Golfo. I programmi di sviluppo governativi su larga scala continuano a trainare l’attività edilizia, mentre i paesi cercano di diversificare le proprie economie al di là degli idrocarburi. La “Vision 2030” dell’Arabia Saudita e i piani strategici a lungo termine degli Emirati Arabi Uniti stanno sostenendo investimenti diffusi nei settori dei trasporti, dell’energia, dell’industria, del turismo, delle infrastrutture digitali e dello sviluppo urbano. Di conseguenza, l’ingegneria civile e i lavori pubblici dovrebbero rimanere tra i segmenti edili con le migliori performance della regione per tutto il 2027.

Immobili commerciali: fragile ripresa in un contesto di persistente sovraccapacità degli uffici

Il settore immobiliare commerciale ha continuato a recuperare per tutto il 2026 sulla scia di una graduale ripresa dell’attività di investimento. Tuttavia, il recente aumento dell’incertezza sui tassi di interesse a lungo termine, in un contesto caratterizzato dalla chiusura dello Stretto di Ormuz, sta minando questo slancio.

Il segmento degli uffici continua a rappresentare il principale punto debole del settore. I tassi di sfitto sono elevati nella maggior parte delle economie avanzate, poiché i modelli di lavoro ibrido continuano a pesare sulla domanda. Ciononostante, stanno emergendo segnali di miglioramento, in particolare in Europa, dove sia la costruzione di uffici che gli investimenti sono tornati a crescere per la prima volta dalla pandemia, sebbene rimangano ancora molto bassi rispetto agli standard storici. Detto questo, la ripresa è altamente selettiva. Investitori e occupanti continuano a privilegiare gli immobili di pregio nelle migliori ubicazioni e con le migliori caratteristiche, rafforzando la tendenza alla “fuga verso la qualità” che ha ridefinito il settore dall’inizio della pandemia di Covid-19. Gli edifici più vecchi e meno efficienti continuano a fare i conti con una domanda in calo e con crescenti rischi di obsolescenza. La situazione negli Stati Uniti è più difficile a causa di una domanda persistentemente debole, che si concretizza in tassi di sfitto già elevati e in continua crescita.

Al contrario, il settore immobiliare commerciale e logistico si è dimostrato più resiliente. La domanda da parte degli occupanti è relativamente stabile, sostenuta dall’evoluzione delle abitudini dei consumatori e dalle continue esigenze della catena di approvvigionamento.

Materiali da costruzione: la domanda debole incontra nuove pressioni sull’offerta

Il settore dei materiali da costruzione continua a seguire l’andamento dell’attività edilizia. Nella maggior parte delle economie avanzate, tra cui Europa e Nord America, e in Cina, la produzione è rimasta sostanzialmente stagnante nelle principali categorie di prodotti, dal cemento e dal vetro ai metalli, alle materie plastiche e ai prodotti chimici.

Per i materiali ad alto consumo energetico come il cemento e il vetro, l’aumento dei costi energetici ha spinto i produttori ad aumentare i prezzi di vendita. Tuttavia, la debole domanda a valle ha limitato la loro capacità di trasferire integralmente tali aumenti sui clienti. Di conseguenza, i margini sono sotto pressione, poiché le aziende devono affrontare la duplice sfida rappresentata dai volumi contenuti e da un potere di determinazione dei prezzi poco incisivo.

Il quadro è più eterogeneo in altri segmenti. Anche l’alluminio e i prodotti petrolchimici hanno risentito delle interruzioni dei flussi commerciali nel Golfo, con un conseguente aumento dei costi e una maggiore incertezza in alcune parti della catena di approvvigionamento. La misura in cui queste pressioni si tradurranno in aumenti sostenuti dei prezzi o in cambiamenti nelle dinamiche di mercato dipenderà dalla durata delle interruzioni e dalla capacità dei produttori e degli acquirenti di adeguare i modelli di approvvigionamento.

Al di là di queste sfide cicliche, il settore continua a fare i conti con una profonda trasformazione strutturale in corso. I materiali da costruzione sono tra le principali fonti industriali di emissioni di carbonio, in particolare per la produzione di cemento, acciaio e vetro. Di conseguenza, la decarbonizzazione è diventata un imperativo strategico e sta guidando investimenti significativi in tecnologie più pulite, combustibili alternativi e processi produttivi più efficienti. La graduale attuazione del meccanismo di adeguamento carbonico alle frontiere (CBAM) dell’UE ha rafforzato questa tendenza, aumentando il costo del carbonio delle importazioni e potenziando gli incentivi alla riduzione delle emissioni lungo le catene di produzione nazionali. Sebbene tali investimenti siano essenziali per la competitività a lungo termine del settore e per la conformità normativa, essi rappresentano anche un onere finanziario su larga scala, soprattutto per i produttori di minori dimensioni che utilizzano impianti industriali più datati e meno efficienti.