Focus Settore Edilizio

Tempi difficili per costruttori e società immobiliari

Non è un segreto che il settore delle costruzioni e quello immobiliare siano tra i più ciclici, sensibili ai cambiamenti del mercato del lavoro, ai prezzi delle materie prime e, soprattutto ai tassi di interesse e all'accessibilità al credito. Non sorprende quindi che questi settori siano attualmente sotto pressione a causa del rapido aumento dei tassi di interesse, che ha portato a una diminuzione della domanda sia da parte delle famiglie che delle società immobiliari. Tuttavia, queste ultime sono spesso soggette a una forte leva finanziaria, che rende difficile la realizzazione di profitti in tale contesto. Il brusco incremento dei tassi d'interesse arriva inoltre in un momento sfortunato, poiché i prezzi e le valutazioni delle case sono aumentati velocemente a fine 2020 e nel 2021, mentre le famiglie erano in fase di crescita e i tassi d'interesse erano bassi. Ciò significa che negli ultimi anni numerosi acquirenti di case e società immobiliari hanno contratto molti debiti che ora sono spesso raddoppiati rispetto all’anno precedente.

Il 2024 sarà quindi un anno eterogeneo, con la maggior parte degli attori del settore edilizio e immobiliare che si aspetta un po' di sollievo con tassi di interesse in calo e prezzi delle materie prime e dell'energia meno volatili. Tuttavia, per molti sarà un anno di sopravvivenza, considerato il rallentamento dell'economia globale (Coface prevede che la crescita del PIL mondiale scenderà dal +2,6% nel 2023 al 2,2% nel 2024, il valore più basso in un anno non di crisi - 2009 e 2020 - dal 2008), soprattutto negli Stati Uniti, dove i mercati del lavoro si stanno indebolendo e le condizioni finanziarie sono rigide. Quest'ultimo punto è molto importante in quanto il debito globale si è attestato a 307.000$ mld (333% del PIL) nel terzo trimestre 2023, con 149.000$ mld a carico di famiglie e imprese non finanziarie, per cui coloro che avranno bisogno di finanziamenti dovranno affrontare costi di interesse molto più elevati, anche in presenza di un allentamento dei tassi di interesse.

I segnali di incertezza sono già evidenti. Le insolvenze d’impresa nel settore edilizio sono già aumentate di almeno il 20% su base annua nel 2023 rispetto al 2022 in Australia, Canada, Francia, Germania e Giappone. Inoltre, i prezzi degli immobili commerciali sono diminuiti di quasi il 25% rispetto al loro picco negli Stati Uniti e in Europa, e i margini di profitto netti delle società di costruzione e immobiliari sono diminuiti in tutti i trimestri del 2023. nel 2023. In questo contesto, ci si chiede se i tagli ai tassi di interesse attesi saranno sufficienti e tempestivi per stabilizzare un mercato in rallentamento.

In particolare, il mercato immobiliare sta attraversando un periodo delicato tra elevati tassi di interesse e offerta abitativa limitata. Sebbene i prezzi delle abitazioni si siano in qualche modo adeguati all'aumento dei tassi, i persistenti vincoli di offerta - causati dalla reticenza dei potenziali venditori a rinunciare a tassi bassi sui mutui o vendere ad un prezzo inferiore - li hanno tenuti elevati nel 2023. Tuttavia, dal punto di vista della domanda, si prevede una diminuzione dei prezzi nella maggior parte delle economie avanzate, in particolare in Germania, Giappone e Italia (questa conclusione deriva da un modello di prezzo in cui l'abitazione è considerata un investimento); inoltre anche le semplici approssimazioni dei rapporti tra i prezzi delle case e i livelli medi di affitto o di reddito suggeriscono una probabile riduzione.